Foire aux questions
Qu’est-ce qu’une zone inondable ?
Une zone inondable est une zone géographique généralement située proche d’un cours d’eau qui, par des évènements naturels, peut être amené à déborder. Ces inondations peuvent être plus ou moins proches du logement. Pour savoir si votre habitation est située dans une zone inondable, vous pouvez vous renseigner auprès de la mairie ou consulter l’atlas des zones inondables.
Peut-on construire en zone inondable ?
Pour obtenir un permis de construire en zone inondable, vous devez respecter la réglementation du plan local d’urbanisme ou celle du plan des préventions des risques (PPR) en vigueur dans la commune. Le Plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) distingue trois zones :
- zones rouges : risque élevé d’inondation, aucun permis de construire ne peut être délivré même par dérogation
- zones bleues : risque moyen, le permis sera délivré sous conditions
- zones blanches : en principe, sans risque. Le permis de construire est soumis aux règles du Plan Local Urbanisme.
Qu’est-ce que le cadastre ?
Le cadastre est à la fois un outil juridique et fiscal, il a été mis en place par Napoléon au 19ème siècle. Le terme cadastre regroupe deux ensembles de documents : les plans et les registres. Les plans répertorient l’ensemble des cartes des propriétés foncières et immobilières. Les registres identifient les personnes assujetties à l’impôt foncier.
Comment se calcule la superficie d´un appartement, d´une maison ?
Les ventes de lots en copropriété doivent comporter obligatoirement, depuis le 19 juin 1997, la superficie vendue. La définition de la superficie est donnée par le décret du 23 mai 1997. La superficie à prendre en compte est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d´escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n´est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d´une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Sont exclus du métrage les lots ou fractions de lots d´une superficie inférieure à 8 m2. Cette superficie diffère de la surface habitable (article R. 111-2 du code de la construction et de l´habitation).
Qu’est- ce que le label BBC ?
Le label BBC (Bâtiment Basse Consommation) s’applique aux bâtiments qui consomment au maximum 50 KW/m²/an. Cette exigence peut varier en fonction de la zone géographique du logement. Les consommations prises en compte pour le calcul de la consommation d’énergie sont : le chauffage, l’eau chaude, la climatisation, l’éclairage et la ventilation.
Peut-on vendre un logement occupé ?
Le propriétaire d’un logement loué peut tout à fait le mettre en vente sans demander à son locataire de quitter les lieux. Pour mettre le bien immobilier en vente, il n’est pas obligatoire d’attendre la fin du bail. Le propriétaire a la possibilité de proposer son bien à la vente au locataire mais ce dernier ne dispose d’aucun droit de préemption. Le droit de préemption n’est valable que lorsque le bien immobilier est vendu libre et que, par conséquent, le locataire est tenu de quitter les lieux. Le locataire peut aussi bénéficier de ce droit lorsqu’il s’agit de la première vente du bien suite à la division de l’immeuble (copropriété). Le propriétaire mettra donc son logement en vente loué. Le locataire ne quitte pas les lieux mais changera simplement de propriétaire-bailleur.
Quelles sont les obligations d´une agence immobilière en matière de vente d´immeuble ? Se doit-elle de vérifier l´état du bien proposé à la vente ?
La loi du 2 janvier 1970 (Loi Hoguet) fixe les règles applicables à la profession d´agent immobilier . Celui-ci est chargé principalement de mettre en relation un vendeur et un acquéreur pour la vente d´un bien immobilier, ou un bailleur et un locataire pour sa location. Sa mission est finalisé par un mandat écrit qui contient un certain nombre de mentions obligatoires, telles que la nature du contrat (vente, achat, location, échange...), les conditions essentielles de la transaction : modalités de paiement, prix, date de livraison, la durée du mandat, les conditions de rémunération. Il n´a aucune responsabilité particulière concernant les défauts attachés au bien lui-même, celui-ci étant vendu dans l´état où il se trouve. Cette responsabilité incombe au vendeur
A quel moment dois je faire une offre d achat ?
A partir du moment où le bien vous intéresse et que vous envisagez de l’acquérir, une offre d’achat écrite est indispensable. Elle constitue une base solide indispensable sur laquelle l’agent immobilier pourra exercer ces talents de négociateur pour arriver a un accord. Une offre d’achat écrite est un préalable indispensable à toute négociation.
Faut-il d’abord acheter ou vendre un bien immobilier ?
Votre choix se détermine en fonction de votre situation personnelle (prêt immobilier déjà en cours, bien facile à vendre), votre projet immobilier (bien immobilier prisé, calendrier) et surtout de la situation du marché immobilier. Si vous décidez de vendre avant d’acheter, vous serez peut être amené à louer un logement avant d’habiter le nouveau. En achetant avant d’avoir vendu, vous devez souscrire à un prêt relais pour financer votre nouvelle acquisition.
Qu’est-ce qu'une hypothèque ?
Une hypothèque est établie dans le cadre d'un prêt immobilier contracté avec un organisme bancaire. Le créancier (la banque) dispose alors d’une garantie de son emprunteur en cas de non-remboursement du crédit. Dans le cas où le propriétaire du bien immobilier ne peut plus honorer le remboursement de son crédit, l’organisme bancaire peut alors saisir le bien immobilier et le mettre en vente par voie de justice, ce qui permettra de rembourser le prêt. C’est le bien immobilier qui fait office de garantie.
Qu’est-ce qu’une mainlevée ?
Une mainlevée est un acte délivré par l’organisme bancaire attestant que son débiteur a remboursé son prêt. En cas de mainlevée hypothécaire, le débiteur devra régler des frais de mainlevée. Ces frais sont établis en fonction du montant du crédit contracté et correspondent à environ 0,75 % du montant du prêt. La main levée hypothécaire est réalisée devant un notaire. Dans le cas d’une vente, le propriétaire va demander la levée de l’hypothèque qui certifiera que l’hypothèque du bien immobilier n’est plus valable. Dans le cas contraire, le bénéficiaire de l’hypothèque le restera même si le propriétaire change.
Qu'est-ce qu'un Privilège de Prêteur de Deniers ?
Il s'agit d'une garantie donnant à la banque la priorité sur tous les autres créanciers et toutes les autres garanties en cas de défaut de paiement de votre part. Son fonctionnement est identique à celui de l'hypothèque. Il ne peut cependant s'appliquer qu'aux biens existants, et ne convient pas aux logements en construction.
Comment choisir entre caution et hypothèque ?
En France, l'établissement financier qui vous octroiera un prêt demandera des garanties en cas de défaut de paiement même si votre profil est jugé satisfaisant. Pour garantir le prêt plusieurs choix sont possibles :
- L’hypothèque : elle fait partie des garanties traditionnelles mais reste très couteuse. En effet, l’hypothèque permet à la banque qui a financé votre projet immobilier de faire saisir le logement pour le vendre aux enchères judiciaires. De cette façon, la banque peut récupérer les sommes dues. Il existe deux sortes d’hypothèque : l’hypothèque conventionnelle et le privilège du prêteur de deniers ou PPD. Son coût est élevé puisqu’il comprend les honoraires du notaire (proportionnels au montant du crédit), le salaire du conservateur des hypothèques, les frais d’enregistrement et de timbres ainsi que la taxe publicité foncière. La deuxième s’adresse aux souscripteurs d’un crédit pour l’achat d’un bien ancien. Cette hypothèque ne comprend pas la taxe de publicité foncière.
- La caution : il existe plusieurs formes de caution : la société de cautionnement mutuel, la caution « mutuelle fonctionnaire » et la caution solidaire d’un particulier. Les sociétés de cautionnement mutuel assurent le remboursement du prêt. Ces établissements fonctionnent sur un mode de garantie de prêt qui est basé sur la mutualisation des risques. Ils couvrent l’achat d’un logement, d’un terrain ou la réalisation de travaux. La société de cautionnement mutuel prend une marge sur la caution et verse le reste de la caution sur un fond de garantie. Dans la plupart des cas, la caution mutuelle est plus avantageuse que l’hypothèque. A la différence d’une hypothèque, l’emprunteur n’est pas obligé de passer par un notaire ce qui permet d’éviter des frais d’entrée et de mainlevée. Le coût de la caution mutuelle se compose d’une contribution, remboursable jusqu’à 100% dans certains cas, et d’une commission. Le souscripteur peut même récupérer jusqu’à 75% de sa caution à l’échéance du prêt. Son montant peut s’élever entre 1 et 2.5% du montant du prêt. De plus, la caution mutuelle n’entraîne pas une procédure en cas de problème aussi rapide et radicale que le paiement d’un crédit sous hypothèque. Avant de saisir les biens en dernier recours, la caution mutuelle privilégie d’autres issues comme le rééchelonnement de dettes. La caution « mutuelle fonctionnaire » fonctionne sur le même principe que ces sociétés à la différence que leurs tarifs défient toute concurrence, il arrive même dans certains cas que la « mutuelle fonctionnaire » garantisse gratuitement un prêt. La caution solidaire d’un particulier est très peu utilisée dans le cas des crédits immobiliers notamment parce que cette garantie n’est pas suffisante pour les banquiers.
Quelle est la différence entre offre d’achat, compromis de vente et promesse de vente ?
- L’offre d’achat (ou la promesse unilatérale d’achat) : seul l’acheteur s’engage sur un prix auquel il est prêt à acheter le bien dans un délai défini et ce, sans avoir la garantie que le logement lui sera vendu. L’offre d’achat correspond généralement à la proposition de prix effectuée auprès du vendeur suite à la visite d’un logement.
- La promesse de vente (ou promesse unilatérale de vente) : ici, c’est le vendeur qui s’engage à vendre pendant une certaine durée. L’acheteur lui, dispose d’un délai de réflexion pour accepter ou refuser la vente. L’acheteur devra verser une indemnité d’immobilisation (10% du prix de vente en principe) en contrepartie de l’engagement du vendeur.
- Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) : les engagements du vendeur et de l’acheteur sont les mêmes : le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur à acheter selon les conditions inscrites au contrat.Il regroupe toutes les modalités de la vente comme le prix, la description du bien ou encore la date butoir à laquelle devra être signé l’acte définitif de vente. Le vendeur s’engage donc à vendre le bien immobilier sous certaines conditions précisées dans le compromis et l’acheteur s’engage à acheter le logement sous les mêmes conditions. Lors de la signature du compromis, l’acheteur doit verser une somme équivalent à 10% maximum du prix de vente. L’acheteur a toujours un droit de rétractation de 7 jours.
Y a-t-il un délai prévu par la loi entre la signature d’une promesse de vente et la signature définitive de l’acte ?
Aucun délai légal n’est prévu entre la signature d’une promesse de vente et la signature définitive de l’acte. Ce sont les parties au contrat qui fixent dans la promesse de vente un délai. Ce délai peut varier de quelques semaines à plusieurs mois. En principe, le dossier de vente est constitué dans un délai de trois mois.
Peut-on se rétracter après la signature d’une promesse de vente ?
Si vous signez un compromis ou une promesse de vente, vous avez toujours la possibilité de vous rétracter dans un délai de sept jours suivant la signature sans aucun motif à apporter.
Peut-on signer une promesse de vente sans être sûr d’obtenir son prêt immobilier ?
Une promesse de vente contient obligatoirement une clause portant sur le financement du bien immobilier. Vous avez toujours la possibilité de récupérer l’acompte versé si votre prêt mentionné dans le contrat n’a pas été obtenu.
Qui supporte le paiement de la taxe foncière afférente à l´année de vente de l´immeuble ?
La taxe sur les propriétés bâties est due au fisc par le propriétaire dans les lieux au 1er janvier. Cependant, en cas de vente en cours d´année, l´habitude a été prise d´inclure dans l´acte de vente une clause par laquelle l´acquéreur s´engage à prendre à sa charge une partie de cette taxe calculée proportionnellement à la durée de possession du bien pendant l´année.
Le candidat acquéreur peut-il repousser la date de vente définitive ?
La promesse de vente donne généralement une date limite au-delà de laquelle l´acquéreur perd son option d´achat (généralement trois mois après la signature), délai pendant lequel le notaire peut demander les documents cadastraux mentionnant l´origine de propriété, et faire toute réquisition nécessaire au transfert de propriété. L´acquéreur met à profit ce délai pour obtenir un crédit immobilier. Au-delà de cette limite, le vendeur n´est plus tenu par sa promesse.
Qu’est-ce qu’une VEFA ?
Une VEFA est une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement. Il s’agit d’un contrat de vente concernant les biens immobiliers à construire et qui sont donc vendus sur plan. La signature du contrat VEFA s’effectue devant notaire. Un dépôt de garantie est demandé lors de la signature du contrat de réservation (avant-contrat) et le reste du paiement est échelonné en fonction de l’avancement des travaux.
Quelles sont les garanties du neuf ?
L’achat d’un bien immobilier neuf offre différentes garanties :
- La garantie de parfait achèvement : elle est valable 1 an et concerne tout défaut de conformité signalé dans l’année suivant la livraison du programme.
- La garantie biennale : elle a une validité de 2 ans et couvre tout mauvais fonctionnement des éléments d’équipements présents comme la robinetterie, les volets, les portes…
- La garantie décennale : elle est valable 10 ans et couvre toute malfaçon compromettant la solidité et l’usage du logement (étanchéité, installation électrique…).
Qu'est-ce qu'un prêt amortissable ?
La majorité des prêts octroyés par les banques sont amortissables. Par opposition au cas du prêt in fine, le remboursement du capital est étalé dans le temps. Pendant la durée du prêt, vous remboursez à la fois le capital et les intérêts. Pour les prêts à échéances constantes, la part liée aux intérêts diminue avec le temps, alors que la part liée au remboursement du capital augmente.
Qu'est-ce qu'un prêt à taux capé ?
Il s'agit d'une variante du prêt à taux révisable pur : en effet, contrairement au taux révisable classique, le taux est dit capé ou sécurisé c'est-à-dire qu’il ne peut varier que dans les limites prévues contractuellement. Dans la majorité des cas, il est capé sur le taux à +/- 1 ou 2%, mais il existe des formules de cap sur la mensualité et la durée.
Quelle est la différence entre un taux fixe et un taux révisable ?
Le taux peut être fixe ou variable. Dans le premier cas, les mensualités seront constantes sur toute la durée du prêt. Dans le second cas, le taux d'intérêt, et donc les mensualités, sont susceptibles de variations à la hausse comme à la baisse. Ces variations sont fonction de l'évolution d'un indice de référence. Pour protéger leurs clients contre de trop fortes hausses de taux, les banques ont mis au point d'autres types de taux variables, les taux variables capés : le taux ne peut dépasser un "cap" ou plafond défini à la signature du contrat de prêt. Votre préférence dans ce domaine doit être liée à votre degré d'acceptation du risque :
- les taux fixes sont sûrs, mais les mensualités correspondantes sont comparativement légèrement plus élevées.
- les taux variables présentent des mensualités plus basses au début du prêt, mais cela peut changer au fil des années.
- les taux révisables capés présentent des mensualités initiales et un niveau de risque intermédiaires.
Comment choisir entre un taux variable pur et un taux variable capé ?
En échange d'un taux plus élevé (écart de l'ordre de 0,5 à 1%) , les prêts à taux variable "capé" (ou "sécurisé") offrent une plus grande sécurité. En effet, la variation possible des mensualités est limitée ("capée") à la hausse, même si l'indice de référence s'envole. Le choix dépend donc du niveau de risque que vous êtes prêt à accepter.
Qu'est-ce que le TEG ?
Le Taux Effectif Global est le taux mesurant le coût total d'un prêt, tous frais inclus. Aux intérêts calculés à partir du taux nominal s'ajoutent les frais d'assurance et de garantie, et les frais de dossier. Il doit obligatoirement figurer sur votre offre de prêt, et vous permet de comparer plusieurs offres entre elles. Le TEG est généralement un taux annuel.
Quel est le montant minimum d'apport personnel ?
En général, les banques exigent un apport personnel d'au moins 10%, sachant que 20 à 30% d'apport personnel sont particulièrement appréciés. Les conditions de votre crédit n'en seront que meilleures. Il est cependant possible d'emprunter sans aucun apport personnel. Mais cela reste bien sûr plus difficile (nécessité de garanties) et plus cher.
Peut-on emprunter sans apport personnel ?
Oui, il est possible d'emprunter sans apport personnel, c'est-à-dire sans apporter d'argent à l'opération. Toutefois, vous obtiendrez des conditions moins favorables et la banque vous demandera plus de garanties.
Une personne de ma famille peut-elle me céder les avantages de son PEL ou CEL ?
Oui. En complément de vos propres droits à prêts, un membre de votre famille (parent, enfant, frère, soeur, oncle, tante, nièce, neveu) ou de la famille de votre conjoint peut vous céder les droits à prêt de son PEL ou de son CEL. Vous pouvez alors majorer votre capacité d'emprunt, sans toutefois dépasser les plafonds
Si j'ai des revenus confortables, puis-je tout de même avoir droit aux prêts aidés ?
La plupart des prêts aidés sont destinés à favoriser l'accession à la propriété des ménages à faibles revenus. Pour y avoir accès, vos revenus ne doivent pas dépasser des plafonds. c'est le cas pour le prêt à 0% et le Prêt d'Accession Sociale (PAS).
Néanmoins, certains prêts aidés sont attribués sans condition de ressources. Il s'agit du :
- prêt 1% logement,
- Prêt Conventionné (PC),
- prêt épargne-logement,
- prêt fonctionnaire.
Quel est le délai de réflexion pour un crédit immobilier ?
La loi prévoit que l'acquéreur dispose d'un délai de 10 jours à compter de la réception de l'offre de prêt pour la signer. Ce délai est obligatoire et incompressible. L'acquéreur doit donc, s'il souhaite signer l'offre de prêt, attendre 10 jours pour la signer et la renvoyer à la banque
Une zone inondable est une zone géographique généralement située proche d’un cours d’eau qui, par des évènements naturels, peut être amené à déborder. Ces inondations peuvent être plus ou moins proches du logement. Pour savoir si votre habitation est située dans une zone inondable, vous pouvez vous renseigner auprès de la mairie ou consulter l’atlas des zones inondables.
Peut-on construire en zone inondable ?
Pour obtenir un permis de construire en zone inondable, vous devez respecter la réglementation du plan local d’urbanisme ou celle du plan des préventions des risques (PPR) en vigueur dans la commune. Le Plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) distingue trois zones :
- zones rouges : risque élevé d’inondation, aucun permis de construire ne peut être délivré même par dérogation
- zones bleues : risque moyen, le permis sera délivré sous conditions
- zones blanches : en principe, sans risque. Le permis de construire est soumis aux règles du Plan Local Urbanisme.
Qu’est-ce que le cadastre ?
Le cadastre est à la fois un outil juridique et fiscal, il a été mis en place par Napoléon au 19ème siècle. Le terme cadastre regroupe deux ensembles de documents : les plans et les registres. Les plans répertorient l’ensemble des cartes des propriétés foncières et immobilières. Les registres identifient les personnes assujetties à l’impôt foncier.
Comment se calcule la superficie d´un appartement, d´une maison ?
Les ventes de lots en copropriété doivent comporter obligatoirement, depuis le 19 juin 1997, la superficie vendue. La définition de la superficie est donnée par le décret du 23 mai 1997. La superficie à prendre en compte est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d´escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n´est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d´une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Sont exclus du métrage les lots ou fractions de lots d´une superficie inférieure à 8 m2. Cette superficie diffère de la surface habitable (article R. 111-2 du code de la construction et de l´habitation).
Qu’est- ce que le label BBC ?
Le label BBC (Bâtiment Basse Consommation) s’applique aux bâtiments qui consomment au maximum 50 KW/m²/an. Cette exigence peut varier en fonction de la zone géographique du logement. Les consommations prises en compte pour le calcul de la consommation d’énergie sont : le chauffage, l’eau chaude, la climatisation, l’éclairage et la ventilation.
Peut-on vendre un logement occupé ?
Le propriétaire d’un logement loué peut tout à fait le mettre en vente sans demander à son locataire de quitter les lieux. Pour mettre le bien immobilier en vente, il n’est pas obligatoire d’attendre la fin du bail. Le propriétaire a la possibilité de proposer son bien à la vente au locataire mais ce dernier ne dispose d’aucun droit de préemption. Le droit de préemption n’est valable que lorsque le bien immobilier est vendu libre et que, par conséquent, le locataire est tenu de quitter les lieux. Le locataire peut aussi bénéficier de ce droit lorsqu’il s’agit de la première vente du bien suite à la division de l’immeuble (copropriété). Le propriétaire mettra donc son logement en vente loué. Le locataire ne quitte pas les lieux mais changera simplement de propriétaire-bailleur.
Quelles sont les obligations d´une agence immobilière en matière de vente d´immeuble ? Se doit-elle de vérifier l´état du bien proposé à la vente ?
La loi du 2 janvier 1970 (Loi Hoguet) fixe les règles applicables à la profession d´agent immobilier . Celui-ci est chargé principalement de mettre en relation un vendeur et un acquéreur pour la vente d´un bien immobilier, ou un bailleur et un locataire pour sa location. Sa mission est finalisé par un mandat écrit qui contient un certain nombre de mentions obligatoires, telles que la nature du contrat (vente, achat, location, échange...), les conditions essentielles de la transaction : modalités de paiement, prix, date de livraison, la durée du mandat, les conditions de rémunération. Il n´a aucune responsabilité particulière concernant les défauts attachés au bien lui-même, celui-ci étant vendu dans l´état où il se trouve. Cette responsabilité incombe au vendeur
A quel moment dois je faire une offre d achat ?
A partir du moment où le bien vous intéresse et que vous envisagez de l’acquérir, une offre d’achat écrite est indispensable. Elle constitue une base solide indispensable sur laquelle l’agent immobilier pourra exercer ces talents de négociateur pour arriver a un accord. Une offre d’achat écrite est un préalable indispensable à toute négociation.
Faut-il d’abord acheter ou vendre un bien immobilier ?
Votre choix se détermine en fonction de votre situation personnelle (prêt immobilier déjà en cours, bien facile à vendre), votre projet immobilier (bien immobilier prisé, calendrier) et surtout de la situation du marché immobilier. Si vous décidez de vendre avant d’acheter, vous serez peut être amené à louer un logement avant d’habiter le nouveau. En achetant avant d’avoir vendu, vous devez souscrire à un prêt relais pour financer votre nouvelle acquisition.
Qu’est-ce qu'une hypothèque ?
Une hypothèque est établie dans le cadre d'un prêt immobilier contracté avec un organisme bancaire. Le créancier (la banque) dispose alors d’une garantie de son emprunteur en cas de non-remboursement du crédit. Dans le cas où le propriétaire du bien immobilier ne peut plus honorer le remboursement de son crédit, l’organisme bancaire peut alors saisir le bien immobilier et le mettre en vente par voie de justice, ce qui permettra de rembourser le prêt. C’est le bien immobilier qui fait office de garantie.
Qu’est-ce qu’une mainlevée ?
Une mainlevée est un acte délivré par l’organisme bancaire attestant que son débiteur a remboursé son prêt. En cas de mainlevée hypothécaire, le débiteur devra régler des frais de mainlevée. Ces frais sont établis en fonction du montant du crédit contracté et correspondent à environ 0,75 % du montant du prêt. La main levée hypothécaire est réalisée devant un notaire. Dans le cas d’une vente, le propriétaire va demander la levée de l’hypothèque qui certifiera que l’hypothèque du bien immobilier n’est plus valable. Dans le cas contraire, le bénéficiaire de l’hypothèque le restera même si le propriétaire change.
Qu'est-ce qu'un Privilège de Prêteur de Deniers ?
Il s'agit d'une garantie donnant à la banque la priorité sur tous les autres créanciers et toutes les autres garanties en cas de défaut de paiement de votre part. Son fonctionnement est identique à celui de l'hypothèque. Il ne peut cependant s'appliquer qu'aux biens existants, et ne convient pas aux logements en construction.
Comment choisir entre caution et hypothèque ?
En France, l'établissement financier qui vous octroiera un prêt demandera des garanties en cas de défaut de paiement même si votre profil est jugé satisfaisant. Pour garantir le prêt plusieurs choix sont possibles :
- L’hypothèque : elle fait partie des garanties traditionnelles mais reste très couteuse. En effet, l’hypothèque permet à la banque qui a financé votre projet immobilier de faire saisir le logement pour le vendre aux enchères judiciaires. De cette façon, la banque peut récupérer les sommes dues. Il existe deux sortes d’hypothèque : l’hypothèque conventionnelle et le privilège du prêteur de deniers ou PPD. Son coût est élevé puisqu’il comprend les honoraires du notaire (proportionnels au montant du crédit), le salaire du conservateur des hypothèques, les frais d’enregistrement et de timbres ainsi que la taxe publicité foncière. La deuxième s’adresse aux souscripteurs d’un crédit pour l’achat d’un bien ancien. Cette hypothèque ne comprend pas la taxe de publicité foncière.
- La caution : il existe plusieurs formes de caution : la société de cautionnement mutuel, la caution « mutuelle fonctionnaire » et la caution solidaire d’un particulier. Les sociétés de cautionnement mutuel assurent le remboursement du prêt. Ces établissements fonctionnent sur un mode de garantie de prêt qui est basé sur la mutualisation des risques. Ils couvrent l’achat d’un logement, d’un terrain ou la réalisation de travaux. La société de cautionnement mutuel prend une marge sur la caution et verse le reste de la caution sur un fond de garantie. Dans la plupart des cas, la caution mutuelle est plus avantageuse que l’hypothèque. A la différence d’une hypothèque, l’emprunteur n’est pas obligé de passer par un notaire ce qui permet d’éviter des frais d’entrée et de mainlevée. Le coût de la caution mutuelle se compose d’une contribution, remboursable jusqu’à 100% dans certains cas, et d’une commission. Le souscripteur peut même récupérer jusqu’à 75% de sa caution à l’échéance du prêt. Son montant peut s’élever entre 1 et 2.5% du montant du prêt. De plus, la caution mutuelle n’entraîne pas une procédure en cas de problème aussi rapide et radicale que le paiement d’un crédit sous hypothèque. Avant de saisir les biens en dernier recours, la caution mutuelle privilégie d’autres issues comme le rééchelonnement de dettes. La caution « mutuelle fonctionnaire » fonctionne sur le même principe que ces sociétés à la différence que leurs tarifs défient toute concurrence, il arrive même dans certains cas que la « mutuelle fonctionnaire » garantisse gratuitement un prêt. La caution solidaire d’un particulier est très peu utilisée dans le cas des crédits immobiliers notamment parce que cette garantie n’est pas suffisante pour les banquiers.
Quelle est la différence entre offre d’achat, compromis de vente et promesse de vente ?
- L’offre d’achat (ou la promesse unilatérale d’achat) : seul l’acheteur s’engage sur un prix auquel il est prêt à acheter le bien dans un délai défini et ce, sans avoir la garantie que le logement lui sera vendu. L’offre d’achat correspond généralement à la proposition de prix effectuée auprès du vendeur suite à la visite d’un logement.
- La promesse de vente (ou promesse unilatérale de vente) : ici, c’est le vendeur qui s’engage à vendre pendant une certaine durée. L’acheteur lui, dispose d’un délai de réflexion pour accepter ou refuser la vente. L’acheteur devra verser une indemnité d’immobilisation (10% du prix de vente en principe) en contrepartie de l’engagement du vendeur.
- Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) : les engagements du vendeur et de l’acheteur sont les mêmes : le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur à acheter selon les conditions inscrites au contrat.Il regroupe toutes les modalités de la vente comme le prix, la description du bien ou encore la date butoir à laquelle devra être signé l’acte définitif de vente. Le vendeur s’engage donc à vendre le bien immobilier sous certaines conditions précisées dans le compromis et l’acheteur s’engage à acheter le logement sous les mêmes conditions. Lors de la signature du compromis, l’acheteur doit verser une somme équivalent à 10% maximum du prix de vente. L’acheteur a toujours un droit de rétractation de 7 jours.
Y a-t-il un délai prévu par la loi entre la signature d’une promesse de vente et la signature définitive de l’acte ?
Aucun délai légal n’est prévu entre la signature d’une promesse de vente et la signature définitive de l’acte. Ce sont les parties au contrat qui fixent dans la promesse de vente un délai. Ce délai peut varier de quelques semaines à plusieurs mois. En principe, le dossier de vente est constitué dans un délai de trois mois.
Peut-on se rétracter après la signature d’une promesse de vente ?
Si vous signez un compromis ou une promesse de vente, vous avez toujours la possibilité de vous rétracter dans un délai de sept jours suivant la signature sans aucun motif à apporter.
Peut-on signer une promesse de vente sans être sûr d’obtenir son prêt immobilier ?
Une promesse de vente contient obligatoirement une clause portant sur le financement du bien immobilier. Vous avez toujours la possibilité de récupérer l’acompte versé si votre prêt mentionné dans le contrat n’a pas été obtenu.
Qui supporte le paiement de la taxe foncière afférente à l´année de vente de l´immeuble ?
La taxe sur les propriétés bâties est due au fisc par le propriétaire dans les lieux au 1er janvier. Cependant, en cas de vente en cours d´année, l´habitude a été prise d´inclure dans l´acte de vente une clause par laquelle l´acquéreur s´engage à prendre à sa charge une partie de cette taxe calculée proportionnellement à la durée de possession du bien pendant l´année.
Le candidat acquéreur peut-il repousser la date de vente définitive ?
La promesse de vente donne généralement une date limite au-delà de laquelle l´acquéreur perd son option d´achat (généralement trois mois après la signature), délai pendant lequel le notaire peut demander les documents cadastraux mentionnant l´origine de propriété, et faire toute réquisition nécessaire au transfert de propriété. L´acquéreur met à profit ce délai pour obtenir un crédit immobilier. Au-delà de cette limite, le vendeur n´est plus tenu par sa promesse.
Qu’est-ce qu’une VEFA ?
Une VEFA est une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement. Il s’agit d’un contrat de vente concernant les biens immobiliers à construire et qui sont donc vendus sur plan. La signature du contrat VEFA s’effectue devant notaire. Un dépôt de garantie est demandé lors de la signature du contrat de réservation (avant-contrat) et le reste du paiement est échelonné en fonction de l’avancement des travaux.
Quelles sont les garanties du neuf ?
L’achat d’un bien immobilier neuf offre différentes garanties :
- La garantie de parfait achèvement : elle est valable 1 an et concerne tout défaut de conformité signalé dans l’année suivant la livraison du programme.
- La garantie biennale : elle a une validité de 2 ans et couvre tout mauvais fonctionnement des éléments d’équipements présents comme la robinetterie, les volets, les portes…
- La garantie décennale : elle est valable 10 ans et couvre toute malfaçon compromettant la solidité et l’usage du logement (étanchéité, installation électrique…).
Qu'est-ce qu'un prêt amortissable ?
La majorité des prêts octroyés par les banques sont amortissables. Par opposition au cas du prêt in fine, le remboursement du capital est étalé dans le temps. Pendant la durée du prêt, vous remboursez à la fois le capital et les intérêts. Pour les prêts à échéances constantes, la part liée aux intérêts diminue avec le temps, alors que la part liée au remboursement du capital augmente.
Qu'est-ce qu'un prêt à taux capé ?
Il s'agit d'une variante du prêt à taux révisable pur : en effet, contrairement au taux révisable classique, le taux est dit capé ou sécurisé c'est-à-dire qu’il ne peut varier que dans les limites prévues contractuellement. Dans la majorité des cas, il est capé sur le taux à +/- 1 ou 2%, mais il existe des formules de cap sur la mensualité et la durée.
Quelle est la différence entre un taux fixe et un taux révisable ?
Le taux peut être fixe ou variable. Dans le premier cas, les mensualités seront constantes sur toute la durée du prêt. Dans le second cas, le taux d'intérêt, et donc les mensualités, sont susceptibles de variations à la hausse comme à la baisse. Ces variations sont fonction de l'évolution d'un indice de référence. Pour protéger leurs clients contre de trop fortes hausses de taux, les banques ont mis au point d'autres types de taux variables, les taux variables capés : le taux ne peut dépasser un "cap" ou plafond défini à la signature du contrat de prêt. Votre préférence dans ce domaine doit être liée à votre degré d'acceptation du risque :
- les taux fixes sont sûrs, mais les mensualités correspondantes sont comparativement légèrement plus élevées.
- les taux variables présentent des mensualités plus basses au début du prêt, mais cela peut changer au fil des années.
- les taux révisables capés présentent des mensualités initiales et un niveau de risque intermédiaires.
Comment choisir entre un taux variable pur et un taux variable capé ?
En échange d'un taux plus élevé (écart de l'ordre de 0,5 à 1%) , les prêts à taux variable "capé" (ou "sécurisé") offrent une plus grande sécurité. En effet, la variation possible des mensualités est limitée ("capée") à la hausse, même si l'indice de référence s'envole. Le choix dépend donc du niveau de risque que vous êtes prêt à accepter.
Qu'est-ce que le TEG ?
Le Taux Effectif Global est le taux mesurant le coût total d'un prêt, tous frais inclus. Aux intérêts calculés à partir du taux nominal s'ajoutent les frais d'assurance et de garantie, et les frais de dossier. Il doit obligatoirement figurer sur votre offre de prêt, et vous permet de comparer plusieurs offres entre elles. Le TEG est généralement un taux annuel.
Quel est le montant minimum d'apport personnel ?
En général, les banques exigent un apport personnel d'au moins 10%, sachant que 20 à 30% d'apport personnel sont particulièrement appréciés. Les conditions de votre crédit n'en seront que meilleures. Il est cependant possible d'emprunter sans aucun apport personnel. Mais cela reste bien sûr plus difficile (nécessité de garanties) et plus cher.
Peut-on emprunter sans apport personnel ?
Oui, il est possible d'emprunter sans apport personnel, c'est-à-dire sans apporter d'argent à l'opération. Toutefois, vous obtiendrez des conditions moins favorables et la banque vous demandera plus de garanties.
Une personne de ma famille peut-elle me céder les avantages de son PEL ou CEL ?
Oui. En complément de vos propres droits à prêts, un membre de votre famille (parent, enfant, frère, soeur, oncle, tante, nièce, neveu) ou de la famille de votre conjoint peut vous céder les droits à prêt de son PEL ou de son CEL. Vous pouvez alors majorer votre capacité d'emprunt, sans toutefois dépasser les plafonds
Si j'ai des revenus confortables, puis-je tout de même avoir droit aux prêts aidés ?
La plupart des prêts aidés sont destinés à favoriser l'accession à la propriété des ménages à faibles revenus. Pour y avoir accès, vos revenus ne doivent pas dépasser des plafonds. c'est le cas pour le prêt à 0% et le Prêt d'Accession Sociale (PAS).
Néanmoins, certains prêts aidés sont attribués sans condition de ressources. Il s'agit du :
- prêt 1% logement,
- Prêt Conventionné (PC),
- prêt épargne-logement,
- prêt fonctionnaire.
Quel est le délai de réflexion pour un crédit immobilier ?
La loi prévoit que l'acquéreur dispose d'un délai de 10 jours à compter de la réception de l'offre de prêt pour la signer. Ce délai est obligatoire et incompressible. L'acquéreur doit donc, s'il souhaite signer l'offre de prêt, attendre 10 jours pour la signer et la renvoyer à la banque
